土地增值税对房地产开发企业的税收筹划方法
在房地产企业的成本构成中，税收收入仅次于地价、建安费，居第三位。预征期内，各种税种已达到销售额的8%~12%；项目结束清算时，一般达到15%~25%，一线城市将达到25%以上。如何降低税收，控制相应的风险？因此，房地产企业进行纳税筹划十分必要。
筹划土地增值税的总体思路是通过降低增值额，进而降低增值率，以达到少交或免交土地增值税的目的。有以下几种主要的规划方法。
一利用临界点。
按照《税收征收管理法》的规定，纳税人销售普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额20%的，对于税收筹划，企业可以选择适当的开发方案，以避免因增值率稍高于起征点而增加税负。
由于土地增值税采用四级超率累进税率，当增值率在50%以上、100%以上、200%以上时，适用较高税率。可以利用土地增值税临界点进行企业筹划，避免适用一档税率。
二是利益分散。
若房屋装修及相关设备齐全，可考虑将合同分两次签订。首先和买家签订毛坯房销售合同，然后和买家签订设备安装和装修合同。基于此，房地产企业在毛坯房销售合同上只缴纳土地增值税，而实现了税收节约。
选择合适的利息扣除方法；
房产公司贷款利息扣除限额可分为两种情况：一是在商业银行同期贷款利率的基础上据实扣除，二是在税法规定的房地产开发成本10%以内扣除。这两种方法都为企业进行税务筹划提供了一定的空间，企业可根据自身情况，选择较高的一种进行税务筹划。
四收费应计入房价。
很多房地产开发企业在销售自己开发的产品时，会向有关单位或部门收取一定的价格外费用，如管道煤气初装费、有线电视初装费、物业管理费、政府基金等。这种费用一般是由房地产企业先收取，再按规定交给委托单位，有的房地产企业还因此而出现结余。
收费方式有两种，一种是将代收的费用纳入房价中，与购房人一起收取；另一种是将代收的费用分开收取。在计算土地增值税时，征收费用是否计入房价并不影响其增值额，但会影响房地产开发总成本，还会影响适用的增值率，进而影响土地增值税税额。该条款适用于企业进行纳税筹划，应首先选择处理方式。
五扣除项的增加额。
房地产企业可以从市场可接受的角度出发，适当加大公共配套设施投资，改善小区环境，提高装修档次，增加扣除项目金额，从而降低增值率。提高销售价格可弥补投资成本，增加公共配套设施投资可提高产品竞争力，扩大市场影响力，可谓一举多得。应注意的是，扣除项目金额的增加并不意味着建安发票成本的增加，建安发票虚增属于逃税行为。
六是费用转移，增加开发成本。
对管理费用、销售费用、开发间接费用等房地产项目的管理费用，在会计制度上没有明确规定。事实上，发展项目的行政管理、技术支助、后勤保障等也不能与总部发展项目完全分开，其中一些费用是在期间费用与发展费用之间开支。
企业可从机构设置上向发展项目倾斜，将能够划归发展项目的人员尽量划归发展项目编制，将用于发展项目的设备与公司总部混合使用，划归发展项目编制。应计入期间费用的费用以这种方式计入开发间接费用，如果建造总成本增加，可按1.3倍(1+20%+10%)扣除，从而减少增值和增值率。
七策划成本核算对象。
在进行多个房地产同时开发的情况下，房地产企业既可以单独核算，也可以合并核算，二者所缴税额不一致，从而为企业选择不同的核算方式提供纳税筹划空间。
总体上，合并会计具有较大的税收效益，但也存在将其单独核算的有利条件。具体来说，对于同一地点、同一结构类型的群组开发项目，如果开工时间、完工时间相近，且施工队伍相同，可将其合并为一个成本核算对象。对规模较大、建设周期较长的单个开发项目，可以按照一个地区或一个开发项目的开发阶段，进行成本核算。
八是采用合作建房。
对一方出地，一方出钱，双方合作建房，建成后按比例分户自用的房屋，按税法规定免征土地增值税。发展商可充分利用该政策，选择合作建房的方式进行项目开发。
九、采用代建房屋
代建人是指房地产开发企业代客户进行房地产开发，并在开发完成后收取代建管理费的行为。房地产开发企业从事代建业务，所得属于劳务所得，不属于土地增值税的征税范围。开发企业可通过代建方式减轻税收负担，但必须在开发初期确定最终用户，并进行定向开发。
十是土地增值税清算时间的延迟。
房地产企业可以适当与当地主管税务机关沟通，尽可能地推迟土地增值税清算时间，或更换税务负担较轻的项目进行清算；对于能够实行预征代清算的项目，也应积极争取采用预征代清算。