税收干货：房地产企业完整纳税方案参考。
国家税收法规是房地产企业土地增值税纳税筹划的法律依据，是税务机关的税收依据。公司进行税收筹划，首先要根据国家税收法律、法规和税法规定的税收优惠政策。在房地产税中，土地增值税引起了人们的关注，一是税率高，二是税负重，三是规划空间大，可以节省更多的税收。根据《土地增值税暂行条例》，下列情况之一可享受土地增值税减免政策:
1.纳税人出售一般标准住宅，增值不得超过扣除项目金额的20%。
二、因国家建设需要依法征收回收的房地产。纳税人因城市规划和国家建设需要转让原房地产的，经税务机关审查后，免征土地增值税。
第三，房地产入股免税。转让给投资或共同经营的企业，按房价投资或共同经营的，暂免征收土地增值税。
四、合作建设自营住宅免税。一方出地，一方出资，双方合作建设住宅，建设后按比例分配的，暂时免征土地增值税。
5.合并过程中，合并企业向合并企业转让房地产的，增值税。
针对上述土地增值税优惠政策，我们制定了以下方案。
I)重点规划方案:
一家房地产开发公司开发项目，总要获得一定的利润，利润涉及到土地增值税的多少。利润越大，税收越多，房价越高。因此，如何实现房价最低，土地增值税最低，利润最高，是房地产企业应认真考虑的问题，也是增值税的重点。要领：税法规定，纳税人建造普通标准房屋出售，其增值额(转移收入减去税法规定的项目金额扣除项目金额后的余额)，免征土地增值税；如增值额超过20%，则按规定纳税。增值的20%是关键。
基本思路:根据土地增值税的税率特征和相关优惠政策，控制土地增值，实行低税率或免税。地税采用四级累进税率，土地增值税从30%到60%不等。价值越高，税率越高。因此，土地增值成为税率的决定性因素，合理控制土地增值税和降低土地增值税是关键。
控制增值必须从税法规定的五个扣除项目开始:取得土地使用权、房地产开发成本、与房地产相关的税务机关规定的其他扣除项目(主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权和开发成本之和的20%)。
税收法考虑的是，税法允许扣除的项目少于企业实际核算中涉及的项目，必须按照税法规定计算增值。税法规定，纳税人建造普通标准房屋出售。增值不超过20%的，免征土地增值税；纳税人不仅建造普通标准房屋，还开发其他房地产时，应分别计算增值；如果不分别计算增值，建造的普通标准房屋将不享受免税优惠。根据两类房屋的销售额和可扣除项目金额，房地产企业在同时开发普通房屋和其他房地产时，可以将普通标准房屋的增值控制在扣除项目金额的20%以下，以减轻税负。
案例分析
房地产开发企业营业收入1.5亿元，包括1亿套普通住宅和5000万套豪华住宅。可抵税金额为1.1亿元，其中普通住宅8000万元，豪华住宅3000万元。
一、不单独计算土地增值税:增值(15000-10000)/11000×100%=36%适用税率:增值(15000-11000)/30%=1200万元。
二、应缴土地增值税分别核算：一般住宅增值税(10000-8000)=8000×100%=25%适用税率：30%适用税率：(10000-8000)×30%=600万；房地产增值税率：(5000-3000)×3000×100%=67%适用税率：(5000-3000)=(5000-3000)=(500-3000)=(500-3000)=650万。
通过进一步规划，适当减少销售收入，将普通住宅的附加价值率控制在20%以内，达到减免土地附加价值税、降低住宅价格(或提高住宅质量、改善住宅辅助设施等)的效果，在激烈的销售战争中获得优势。稍微改变了以上条件，计算了土地附加价值税的税收负担和企业收入状况。
3.进一步规划后，分别计算应缴土地增值税:进一步规划侧重于将普通住宅增值限制在20%，方法如下:
若以上例子中的其它条件不变，只是普通住宅的可扣除项目数额发生了变化，将普通住宅的增值率限制在20%，则可扣除项目数额从(10000-y)/y×100%=20%等式计算出来，y=8333万元。此时，普通住宅免税，豪华住宅免税650万元，实际上共免税550万元；企业扣除333万元，可增加217万元的收入。增加扣除项目数额的方法有很多，如增加房地产开发成本、增加房地产开发成本等，以进一步提高商品房质量。但是，为了增加房地产开发成本，必须注意税法对比例的限制。税法规定，开发成本扣除比例不得超过取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的10%，而各省、自治区、直辖市规定的比例不得低于10%，这是第二种方法。
(2)降低房价，降低房价，从而降低销售额。记录物品金额不变，增值自然减少。这个选择是否合适取决于销售收入的相对减少和控制增值税率减少的税收支出规模。假设一般住宅可以扣除的项目金额保持不变，还是8000万。如果增值率达到20%，销售收入可以从(X-8000=80×100%=20%计算，X=9600万。此时，企业缴纳的豪华土地增值税为650万元，节税600万元，比第一种方法少17万元。