分析了房地产税收筹划、房地分离和土地增税处理的三个观点。
公司原本在郊外有土地，长期闲置。邻居b企业与a企业协商，借用该荒地建设员工宿舍，约定20年后将住宅带地返还给a企业。10年后，随着城市的发展，c房地产公司以1.5亿美元购买了这块土地，a得到了1.1亿美元，b得到了0.4亿美元。问题是a、b公司需要支付土地增值税吗？
观点一：A不支付B的费用。
按照《土地增值税暂行条例》第二条的规定，转让国有土地使用权、地上建筑物和附属物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人(以下简称纳税人)，应当按照本条例的规定缴纳土地增值税。这就是说，土地增值税，即土地增值税，A公司转让国有土地使用权，应按取得金1.1亿元计算。所以B公司不需要缴纳土地增值税，也不需要缴纳土地使用权证，也不需要缴纳土地使用权证，也不需要缴纳土地增值税。
基准:
(一)《贵州省土地增值税清算管理办法》(贵州省地方税务局公告2016年第13号)第34条规定，房地产开发企业不能单独销售没有所有权的房地产，如车库(位)等，不能登记所有权的，不确认土地增值税的征税依据，不扣除相关费用和损失。
《江苏省地方税务局公告》(苏地税规〔2015〕8号)文件第四条规定:建设单位未办理竣工验收备案手续的车库(停车位、储藏室等。)不属于土地增值税征收范围，不计收入，不扣除相关费用。
意见二：A,B各付。
按照《土地增值税暂行条例》第二条的规定，转让地上建筑及其附属物不是单独转让地上建筑及其附属物。因此，仅转让地上建筑及其附属物就构成应税行为。因此，只转让地上房屋也是土地增值税的应税行为。对于1.1亿元和0.4亿元，A、B公司应分别计算土地增值税。
基准:
问:转让没有土地使用权的房屋或地上建筑应缴纳土地增值税吗？
回答问题:
第二条转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附属物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，应当按照本办法缴纳土地增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条的规定，条例第二条所称国有土地使用权、建筑物及其附属物、收入转让，是指以销售或其他方式转让房地产的行为。房地产的免费转让不包括遗产和赠与。
第三条第二款所称国有土地，是指按照国家法律规定属于国家的所有土地。
第四条第二款所称地上建筑，是指在土地上建造的建筑，包括地下的各种附属设施。本条第二条所称的固定物，是指附着在土地上而不能移动或移动后损坏的物体。
《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地相关税收问题的批准》(国税函[2007]645号)规定:土地使用者转让、抵押或置换土地，无论是否取得使用权证书，只要在转让、抵押或置换土地的过程中与对方办理土地使用权变更登记手续，就应当按照税法规定缴纳营业税、土地增值税、权利税等相关税收。
对于没有土地使用权转让的房屋和建筑，应缴纳土地增值税。
关于土地增值税若干政策问题的通知(浙江省地方税务局公告2014年第16号)第5条规定，房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的方式，有偿转让无产权车库(车位)、储藏室(以下简称无产权房地产)等使用权的，按规定征收土地增值税。
三是由A汇总支付。
三是根据《民法》第三百九十七条和《城市房地产管理法》第三十二条，土地使用权和建筑物所有权在转让、抵押等方面的处分具有综合特征，即任何权利的处分都会导致另一项权利的处分，而且房地是不可分离的。
实质上，A公司和B公司之间的交易相当于B公司通过代A公司出资建造宿舍等资产，从而相应地获得了该资产在一定时期内的使用权，对于A公司而言，该建筑符合《企业会计准则》第20条和第21条中关于资产的定义，因此应确认为A公司的资产。假设B公司当时的房屋建设成本为0.2亿元，即B公司以0.2亿元获得该房屋20年的使用权，但仅使用10年，则A应退还B公司预付的租金0.1亿元，其它0.3亿元属于A公司违反租赁合同所支付的违约金。(注：这里是简化说明，资金的时间价值没有计入)
所以A公司应该按照旧房转让计算，就地面建筑和土地转让收入1.5亿元缴纳土地增值税。
